О возможности сдачи в аренду (наем) комнат в коммунальной квартире без согласия других собственников

Граждане могут владеть жилыми помещениями на праве собственности или пользоваться ими по договору социального найма или аренды.

 В юридической практике часто возникает вопрос о том, вправе ли собственник комнаты (наниматель по договору социального найма) сдавать ее в аренду без согласия других собственников или нанимателей. С одной стороны он обладает всей полнотой прав по отношению к этой жилой площади, с другой, ограничен в правах необходимостью испрашивать согласие на сдачу в аренду своей же площади.

Итак, давайте разбираться. С договором социального найма все просто, в этом случае однозначно требуется согласие.

Согласно ст. 76 ЖК РФ Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

В отношении сдачи в аренду комнат в коммунальной квартире, находящихся в собственности, вопрос гораздо сложнее. В судебной практике нет единого мнения по поводу того, требуется ли согласие других собственников на сдачу жилого помещения в наем.

А) Позиция о том, что согласие не требуется.

Так, согласно определению Санкт-Петербургского городского суда от 2 апреля 2012 года № 33-3983/2012 согласие всех собственников и нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире требуется лишь для сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. В отношении собственников жилых помещений в коммунальной квартире аналогичного ограничения законом не предусмотрено. Т.е. сдача внаем жилого помещения в коммунальной квартире собственником доли сама по себе является правомерным действием. Требование ч. 4 ст. 30 ЖК РФ о соблюдении прав и законных интересов соседей не означает необходимости получения от них согласия на сдачу помещения внаем, а лишь предполагает, что при таком использовании не должны нарушаться их права и законные интересы с тем, чтобы не происходило ущемления прав соседей при использовании мест общего пользования, а также должны соблюдаться обязанности по содержанию и ремонту жилого помещения.

Б) Позиция о том, что согласие требуется.

Определение Верховного суда от 24 сентября 2013 года №5-КГ13-101 говорит нам по-другому:

«Собственник жилого помещения, как установлено ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 и 3 ст. 30 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

В силу ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы ГК РФ об общей долевой собственности. В частности, нормы ст. 246 и 247 ГК РФ.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из содержания приведенных норм ГК РФ собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.

Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.

      Поскольку Верховный суд является вышестоящим судом, то следует руководствоваться его позицией.  Следовательно, с учетом того, что жильцы будут пользоваться местами общего пользования (кухня, коридор, санузел), на сдачу жилого помещения в наем (комнаты в коммунальной квартире) требуется согласие других собственников.

         Но как же найти выход из сложившейся ситуации собственнику комнаты, желающему ее сдать. Полагаем, что он вправе заключить договор аренды (найма) жилого помещения, в котором отразить, что вопрос о порядке использования мест общего пользования не определен, однако наниматель обязан соблюдать права и законные интересы других собственников. В случае если, данная ситуация не устроит сособственников квартиры, то они вправе самостоятельно обратиться в суд с иском об определении порядка пользования общим имуществом. В этом случае суд установит указанный порядок для конкретного нанимателя и с учетом его личных особенностей. В случае же прекращения договора аренды и сдачи комнаты другому нанимателю, порядок пользования общим имуществом другим собственникам придется устанавливать заново, если они не придут к добровольному соглашению по этому вопросу. А худой мир, как известно, лучше хорошей войны.

Москва, 19 марта 2020 года

авторы:

 адвокат Иван Янович Беляев

юрист Элина Альбертовна Абызова